Mitoyenneté – acquisition forcée – abus de droit.

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J.P. Fontaine-l’Evêque, 22 janvier 2004.  Journal des Juges de Paix 2004, p. 392 et s. et JLMB 2005/05   

 Texte intégral du jugement au  format iconepdf.jpg

 

Le propriétaire d’un mur de séparation peut réclamer le prix de la mitoyenneté du mur à son voisin, lorsque et dans la mesure où celui­ci utilise le mur de manière telle qu’il en usurpe la co-possession, violant ainsi le droit de propriété privatif. Sous réserve de l’usuca­

pion de la mitoyenneté, laquelle suppose que l’usurpation se prolonge pendant trente ans, le caractère tardif de la demande d’indemnisa­tion et le fait qu’elle soit introduite en raison d’une dégradation des relations entre voisins ne sauraient constituer, en soi, un abus de droit et encore moins entraîner une extinction du droit à être indemnisé. En revanche, la de­mande de démolition des ouvrages pour le cas où l’indemnité de rachat de mitoyenneté ne serait pas payée dans un délai déterminé est abusive dès lors qu’elle ne procurerait aucun avantage aux demandeurs et causerait des in­convénients sérieux aux défendeurs.

Mandeligheid – gedwongen aankoop – rechtsmisbruik.

 

De eigenaar van een privatieve scheidsmuur kan de prijs voor het gemeen maken van die muur van zijn nabuur vorderen, indien en voorzover deze van de muur op zodanige wij­ze gebruikmaakt dat hij zich het medebezit daarvan aanmatigt, en aldus inbreuk pleegt op het uitsluitende eigendomsrecht van zijn nabuur. Tenzij de verjaringstermijn bereikt wordt, wat veronderstelt dat de aanmatiging 30 jaar blijft duren, kunnen noch het laattij­dig karakter van de eis noch de omstandighe­den waarin deze wordt ingediend in zich een rechtsmisbruik vormen en nog minder het verval van het recht op vergoeding veroorza­ken. Daarentegen is de eis tot vernietiging van het werk in geval van wanbetaling van de vergoeding binnen een bepaalde tijd abu­sief. Inderdaad verschaft die eis geen voordeel aan de eisers terwijl ze belangrijke nadelen voor de verweerders veroorzaakt.

La demande

Attendu que la demande initiale avait pour objet d’entendre les défenderesses condamnées à racheter la mitoyenneté du mur séparatif jouxtant les propriétés respectives des parties et, par consé­quent, de les entendre condamner à payer aux demandeurs, solidairement, l’une à défaut de l’autre, et pour le tout, la somme de 2.309,53 EUR à majorer des intérêts moratoires au taux légal depuis le 23 octobre 2002, ensuite les intérêts ju­diciaires, outre les frais et les dépens.

Attendu que la demande, telle que modi­fiée en termes de conclusions, a pour ob­jet:

à titre principal :

– de donner acte aux demandeurs qu’ils acceptent de rendre mitoyen le mur de leur héritage situé rue … avec les défenderesses moyennant une indemnité compensatoire de 2.309,53 EUR ou de toute autre somme à déterminer par la justice

­­– de condamner solidairement les défenderesses à payer la susdite somme de 2.309,53 EUR, les intérêts judiciaires, les frais de mutation et les dépens;­

– de dire que, faute par les défenderesses de payer dans les 48 heures de la signi­fication du jugement à intervenir, le rè­glement de mitoyenneté sera résolu de plein droit, sauf autre préavis, – et que dans ce cas, les défenderesses devront démolir les ouvrages qu’elles ont érigés – et faute pour les défenderesses de ce faire immédiatement, les demandeurs seront autorisés dès à présent et pour lors de procéder aux démolitions né­cessaires aux frais, risques et périls des défenderesses, – ces frais étant récupé­rables sur présentation des quittances des entrepreneurs et sous réserve pour les demandeurs de réclamer réparation du dommage qu’ils pourront subir; de dire que les défenderesses paieront les frais de mesurage, les dépens et les droits d’enregistrement;

à titre subsidiaire

– de fixer l’indemnité provisoire à la somme de 1.133,68 EUR;

de dire qu’ainsi le mur séparant l’héri­tage des demandeurs rue … 50 de l’héritage rue … 52 est devenu mitoyen; de condamner solidairement les dé­fenderesses à payer aux demandeurs à titre provisoire la somme de 1.133,68 EUR;

de condamner solidairement les parties défenderesses aux intérêts judiciaires, aux frais d’enregistrement et aux dépens;

pour le surplus éventuel de l’indemnité à payer par les défenderesses, de dési­gner en qualité d’expert un géomètre expert immobilier avec pour mission de:

a) mesurer les parties devenues mitoyennes,­

b) appliquer les prix unitaires en vigueur au moment de l’introduction de la présente action,­

c) faire toutes constatations utiles et répondre aux réquisitions des parties,

d) déposer son rapport dans le mois de la notification qui lui sera faite par la partie la plus diligente de sa mission faute de quoi il en sera déchargé d’office;

de dire que, faute par les défenderesses de verser l’indemnité provisoire de 1.133,68 EUR, les intérêts judiciaires, les frais d’enregistrement et les dépens, dans les 48 heures de la signification du jugement à intervenir, le règlement de mitoyenneté, que celui-ci décrète, sera résolu de plein droit sans mise en demeure;

de dire que dans ce cas, les défenderes­ses seront tenues de démolir tous les travaux entrepris par elles; à défaut, d’autoriser dès à présent et pour lors les parties demanderesses à faire démolir les travaux aux frais, risques et périls des défenderesses; de donner acte aux parties demande­resses qu’elles se réservent de récupé­rer le coût de ces travaux sur présenta­tion de la facture quittancée de leur en­trepreneur et qu’elles se réservent aussi de réclamer réparation du préjudice qu’elles pourront subir; de réserver à statuer sur le surplus de la demande en ce compris sur les frais d’expertise dont l’avance devra être faite par les parties défenderesses; d’ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Les faits

Attendu que les éléments de fait qui sui­vent ne font pas l’objet de contestations de la part des parties;

Attendu que les demandeurs ont acquis, le 29 septembre 1964, un immeuble sis rue …;

Que la première défenderesse a quant à elle fait l’acquisition, avec feu son con­joint, d’un immeuble voisin sis … à F., selon acte du 15 mai 1972;

Que la seconde défenderesse est à la cau­se en sa qualité d’usufruitière de ce bien, la première défenderesse en étant par conséquent nue-propriétaire;

Attendu qu’au début de l’année 1975, la première défenderesse et son conjoint ont entrepris la construction d’une an­nexe, à l’arrière de leur habitation;

Que cette construction a fait l’objet d’un permis de bâtir et d’un “avis de deman­de de permis de bâtir” qui a été affiché pendant un mois durant;

Qu’il n’est pas contesté que les travaux ont été exécutés dans les règles de l’art et n’ont occasionné aucun dommage aux demandeurs;

Qu’il n’est pas davantage contesté que, ce faisant, la partie défenderesse s’est ap­propriée le mur séparatif de l’immeuble des demandeurs qui jouxte la limite sé­parative;

Discussion

A. La recevabilité de la demande

Attendu que la recevabilité n’est pas con­testée;

B. Le fondement de la demande

B.1. La position de la partie défenderesse

Attendu que la partie défenderesse se prévaut du fait que les travaux ont été ef­fectués il y a 28 ans pour invoquer l’abus de droit dans le chef des demandeurs;

Qu’elle ajoute qu’il faut replacer cette de­mande dans un contexte de litige de voi­sinage survenu au cours de l’année 2002 à propos d’une clôture et d’une haie, alors que, jusque-là, les parties avaient entrete­nu de bonnes relations de voisinage;

Que, selon la partie défenderesse, les prétentions des demandeurs se seraient avérées sans fondement, si bien que la présente action ne serait, en somme, qu’une mesure de “représailles”;

Qu’un appel en conciliation, le 11 octo­bre 2002, à propos du rachat de mitoyen­neté mais aussi d’un problème de récu­pération d’eaux pluviales, a débouché sur un procès-verbal de non-concilia­tion;

Que la partie défenderesse conclut au non-fondement de la demande en raison de son caractère abusif;

Que subsidiairement, elle sollicite la ré­duction de l’indemnité à un EUR provi­sionnel en raison des rapports discor­dants dressés par les conseils techniques respectifs des parties;

B.2. La position de la partie demanderesse

Attendu que les demandeurs considè­rent, à titre principal, qu’à partir du moment où il y a emprise sur leur bien (ce qui n’est pas contesté – voir supra), les défendeurs étaient en droit de consi­dérer unilatéralement que le mur était mitoyen, sans qu’ils puissent s’y oppo­ser;

Que néanmoins, dans ce cas, les défen­deurs se constituaient débiteurs des demandeurs;

Que le tribunal doit alors se borner à fixer le montant de l’indemnité qui leur est due;

Qu’ils agissent donc en paiement de cette indemnité;

Attendu que les demandeurs plaident également qu’ils auraient pu agir en “déguerpissement du mur” en deman­dant la démolition des ouvrages exécutés par les défendeurs et réclamer des dom­mages et intérêts;

Qu’ils soutiennent enfin que la partie dé­fenderesse aurait pu prendre l’initiative d’agir pour se couvrir en offrant d’in­demniser les demandeurs;

La décision du tribunal

Attendu que l’article 661 du Code civil dispose que:

“Tout propriétaire joignant un mur, a de même la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur, ou la moitié de la valeur de la portion qu’il veut rendre mi­toyenne, et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti”.

Que le propriétaire d’un mur de sépara­tion privatif peut réclamer le prix de la mitoyenneté du mur à son voisin, lors­que et dans la mesure où celui-ci utilise le mur de manière telle qu’il en usurpe la copossession, violant ainsi le droit de propriété privatif;

Qu’en effet, celui qui utilise le mur priva­tif du voisin sans avoir acquis, au préala­ble, la mitoyenneté de ce mur, se rend coupable d’usurpation;

Que le professeur HANSENNE s’exprime comme suit à ce sujet:

“Prolongée pendant le temps requis pour pres­crire, celle-ci (s.e. cette usurpation) conduira à l’acquisition du droit de mitoyenneté dans le chef de son auteur. Encore faut-il que le pro­priétaire du mur mitoyen ne réagisse pas avant l’expiration du délai de prescription. Bien évidemment, en effet, ce dernier a le droit d’exiger la démolition des constructions ou des travaux effectués par l’usurpateur, par la voie de la revendication ou des actions posses­soires” (Les biens – Précis, 1996, n° 971).

Qu’il ne faut en effet pas perdre de vue que la mitoyenneté peut aussi s’acquérir par usucapion;

Que donc, pendant le temps nécessaire à l’usucapion, le propriétaire du mur pri­vatif, qui a été victime d’une prise de possession dans les conditions prévues par l’article 661 du Code civil, est parfai­tement en droit de réclamer une juste in­demnisation;

Attendu que le caractère tardif de sa ré­clamation ne saurait ainsi constituer, en soi, un abus de droit et encore moins en­traîner une extinction de ce droit;

Que la Cour de cassation a en effet jugé que “la sanction de l’abus de droit n’est pas la déchéance de ce droit mais seulement la ré­duction de celui-ci à son usage normal ou la réparation du dommage que l’abus a causé” (Cass., 11 juin 1992, Pas., 1992, I, 898);

Que, dans le même ordre d’idées, la Cour suprême a rejeté la théorie selon la­quelle le titulaire d’un droit verrait celui­ci s’éteindre parce qu’il aurait eu un comportement objectivement inconcilia­ble avec ce droit (Cass., 6 novembre 1997, Pas., 1977, I, 456) de même qu’elle a rejeté le soi-disant principe général du droit du respect dû aux anticipations d’autrui (Cass., 26 mai 2003, in Rapport de la Cour de cassation, 2003, 463 à propos des règles qui ne sont pas reconnues en tant que principes généraux du droit).

Qu’il n’est pas inutile de rappeler la ju­risprudence selon laquelle la renoncia­tion à un droit est de stricte interpréta­tion et ne peut se déduire que de faits non susceptibles d’une autre interpréta­tion (Cass., 20 novembre 1987, Pas., 1988, I, 337);

Que donc, le caractère tardif de la de­mande ne permet pas de conclure à l’abus de droit lequel, en toute hypothè­se, ne saurait entraîner l’extinction du droit lui-même;

Qu’il convient cependant d’examiner si par ailleurs, les circonstances dans les­quelles le droit est exercé pourraient amener à considérer qu’il y a abus de droit et, dans l’affirmative, de déterminer quelles en seraient les conséquences;

Attendu que la doctrine et la jurispru­dence en la matière sont abondantes (voir plus particulièrement A. DE BERSAQUES, R.C.J.B., 1953, 272 et s.;P. VAN OMMESLAGHE, R.C.J.B., 1976, 303 et s.);

Attendu qu’en synthèse, on peut consi­dérer qu’il y a abus de droit lorsque le titulaire d’un droit:

– agit dans le seul dessein de nuire à autrui,

– agit avec une négligence et/ou une imprudence telle à l’occasion de l’exercice de son droit que celle-ci doit être sanc­tionnée,­

– choisit la voie la plus dommageable pour autrui entre différentes façons d’exercer son droit,
use de son droit en infligeant à autrui un dommage hors de proportion avec le profit qu’il retire de cet usage;

Attendu qu’à supposer même que le con­flit de voisinage évoqué ci-dessus ait dé­clenché la présente action, ce n’est pas pour autant que le seul dessein des de­mandeurs ait été de nuire à leur voisin ou qu’ils auraient agi avec une négligen­ce coupable;

Qu’ils ne font que réclamer aux défen­deurs l’indemnité dont ces derniers avaient fait, jusqu’à présent, l’économie;

Qu’il ne peut davantage leur être repro­ché, en l’espèce, d’avoir choisi, parmi plusieurs voies, celle qui pouvait causer le plus grand dommage aux défendeurs ni de leur infliger, dans l’exercice de leur droit, un dommage hors de proportion avec le profit qu’ils en retirent, en tout cas en réclamant une juste indemnité à la suite de la cession forcée de la mitoyen­neté;

Attendu qu’il convient en revanche de rejeter, comme étant manifestement abu­sive, la demande de démolition des ouvrages pour le cas où l’indemnité de rachat de mitoyenneté ne serait pas payée dans un délai déterminé de même que la demande de “résolution du règle­ment de mitoyenneté” (ce qui entraîne­rait aussi la démolition), en cas de non ­paiement de l’indemnité, [d’autant plus, qu’en l’espèce, la cession de mitoyenneté n’est pas de nature contractuelle mais judiciaire];

Attendu que cette demande est, pour le coup, totalement incompatible avec l’exercice normal d’un droit dès lors que la construction a été érigée en 1975, en toute légalité, et que la démolition entraî­nerait un déséquilibre grave entre l’avan­tage que les demandeurs pourraient tirer de cette démolition (lequel?) et les incon­vénients pour les défendeurs (voir à cet égard Cass., 10 septembre 1971, Pas., 1972, I, 28; Cass., 18 juin 1987, J.T., 1988, 158);

Qu’elle s’apparente davantage à un moyen de pression pour obtenir paie­ment de l’indemnité;

La hauteur de l’indemnité

Atttendu que pour apprécier la valeur du mur et du terrain, on considère géné­ralement qu’il faut se placer à la date de l’acquisition sans qu’il soit tenu compte du prix que le mur a coûté lors de son édification;

Qu’avant d’ordonner une éventuelle ex­pertise, il convient d’inviter les parties à s’expliquer sur la date à prendre en con­sidération pour déterminer l’indemnité qui revient aux demandeurs;

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge de paix, statuant contradictoi­rement,

Disons la demande recevable et fondée dans les limites ci-après;

Disons pour droit que le mur séparatif des propriétés des immeubles sis rue … n° 50 et n° 52 à F. et sur lequel la partie défenderesse a pris appui pour construi­re en 1975 l’annexe située à l’arrière de son habitation, est mitoyen en applica­tion de l’article 661 du Code civil;

Déboutons la demanderesse du surplus de sa demande;

Avant de statuer sur l’indemnité qui re­vient aux demandeurs, ordonnons la réouverture des débats pour permettre aux parties de s’expliquer plus ample­ment sur la manière de la calculer en particulier quant à la date à prendre en compte pour évaluer la valeur du mur et du sol;