Biens – Servitudes de passage

0 Comment
Print Friendly, PDF & Email

Justice de paix Fontaine-l’Evêque, 14 mai 2004, J.L.M.B. 2005/39 p. 1734 – 25/11/2005

Note de Sophie Boufflette : “Passage sur le fonds d’autrui : variations sur un même thème”.

I.Servitudes – Passage – Preuve – Matières civiles – Titre récognitif – Renvoi aux dispositions légales en matière d’enclave (non).
II.Servitudes – Passage – Enclave – Cessation.
III.Servitudes – Passage – Demande de suppression – Publicité – Mention marginale.

1. La mention dans l’acte d’achat d’un terrain du caractère enclavé du fonds voisin et le renvoi aux articles 682 et suivants du code civil ne permettent pas d’établir l’existence d’un titre récognitif d’une servitude conventionnelle de passage au profit du fonds enclavé.
2. Lorsque l’accès à une propriété originairement enclavée est devenu possible par le réseau autonome de voies lentes, l’état d’enclave de cette propriété et la servitude qu’il justifie disparaissent.
3. Saisi d’une demande principale, avant dire droit, incidente ou reconventionnelle à titre principal ou subsidiaire, de suppression d’une servitude de passage, le juge doit vérifier d’office si cette demande a fait l’objet de la mention marginale visée par l’article 3, alinéa
premier, de la loi hypothécaire et surseoir à statuer dans l’attente de sa réalisation.
Lorsque les demandeurs ne justifient pas avoir accompli cette formalité légale, la demande doit être déclarée irrecevable.
(V. et F. / Van M. et Ma. …

II.Les faits

Par acte du 2 décembre 1976 du notaire Doutrepont de résidence à Courcelles, les demandeurs originaires, les consorts V.-F. ont fait l’acquisition : d’une maison avec dépendances, jardin et verger, d’un ensemble au lieu-dit «La coupe», paraissant cadastré section B n° 1741 Q et 1740 G4, pour une contenance de treize ares septante centiares, d’une parcelle de terrain en nature de prairie séparée du bien précédent par le chemin de fer, paraissant cadastrée section B n° 1741 S, pour une contenance de onze ares soixante centiares.
L’acte de propriété contient une clause stéréotypée précisant que «le bien vendu est transmis dans l’état où il se trouve, avec les servitudes actives et passives qui peuvent y être attachées et sans garantie de contenance …». Mais aucune disposition particulière n’est prévue quant à l’accès à la parcelle de terrain séparée de la propriété principale par l’ancienne voie de chemin de fer.
Entre-temps, l’assiette de la ligne de chemin de fer n° 266 a été cédée par la S.N.C.B. à la Région wallonne par bail emphytéotique afin d’être intégrée dans le réseau Ravel (convention du 28 mars 2001).
Par acte du 14 septembre 1989 (soit près de treize ans plus tard), les défendeurs, les consorts Van M.-Ma., acquièrent le bien suivant :
une maison avec dépendances, passage latéral et jardin, sise rue … n° 18 à Courcelles, paraissant cadastrée section B n° 1723/N et 1735/A, pour quatre ares trente centiares; une parcelle de terrain en nature de jardin sise au lieu-dit «La Coupe»,
paraissant cadastrée n° 1729/A, 1731/A et 1730 pour dix-sept ares quatre-vingt centiares.
L’acte stipule que : «Il est conditionné ce qui suit entre parties : »Les époux Andréa V.-F., demeurant à Courcelles, rue …, sont propriétaires de la parcelle cadastrée section B n° 1741/S enclavée dans les biens objets de la présente vente.
»En conséquence et conformément aux dispositions des articles 682 et suivants du code civil, lesdits époux auront le droit de passage sur les parcelles présentement vendues sub 1. Ces conditions seront obligatoires,même à l’égard des héritiers et ayants droit des parties».
Cette stipulation semble extraite d’un acte du notaire Buchet de Courcelles du 28 juin 1986 portant adjudication publique de divers immeubles situés au lieu-dit «La Coupe» et d’un plan joint.
Les défendeurs disent avoir construit une extension à leur habitation comprenant un garage et des chambres et une salle de bains à l’étage (permis de bâtir du 20 janvier 1995).
III.La décision du tribunal

A.La demande principale

a. Servitude légale ou conventionnelle
L’article 637 du code civil stipule que : « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ».
On peut donc s’étonner du libellé de la clause précitée qui figure à l’acte de propriété des défendeurs et qui «personnalise» le droit de passage, dès lors qu’une servitude ne peut, en règle, consister en une charge imposée au propriétaire du fonds servant (et à ses héritiers).
Est-il besoin de rappeler que la servitude est un «droit réel» : il s’agit d’un service rendu par un fonds à un autre fonds (même si cela entraîne des droits et des obligations pour des personnes en ce qu’elles sont propriétaires des fonds concernés).
Il n’en demeure pas moins que la servitude reste attachée aux fonds dominant et servant en quelque main qu’ils passent.
En conséquence, cette clause ne saurait être que le rappel du caractère enclavé de «la parcelle de terrain en nature de prairie séparée du bien précédent par le chemin de fer, paraissant cadastrée section B n° 1714 S  pour une contenance de onze ares soixante centiares» achetée par les demandeurs.
Le caractère enclavé du terrain, au moment de son acquisition, ne fait aucun doute compte tenu de la configuration des lieux; à cette époque,l’assiette du chemin de fer était privative et ledit terrain était dépourvu de tout accès à la voie publique.
L’acte de propriété des défendeurs ne contient ainsi qu’un simple renvoi aux dispositions de l’article 682 du code civil.
Au moment de leur acquisition, leur attention a été attirée sur le caractère enclavé d’une parcelle de terrain appartenant aux consorts V.-F. et sur les conséquences légales de cette situation de fait.
Il n’est donc pas démontré que les défendeurs, à l’occasion de l’acquisition de leur bien, auraient reconnu l’existence d’une quelconque servitude conventionnelle de passage (acte récognitif – voy. l’article 695 du code civil).
L’existence d’une telle servitude rendait d’ailleurs inutile le renvoi à l’article 682 du code civil.
En outre, à propos des servitudes du fait de l’homme, l’article 686 du code civil stipule que : « Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.
»L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue; à défaut de titre, par les règles ci-après ».
Cette règle est le développement de l’article 637 précité selon lequel le service ne peut être imposé à la personne ni imposé en faveur de la personne.
A défaut d’autres éléments de preuve, on ne voit donc pas comment, en l’occurrence, le rapprochement de deux actes intervenus à treize ans d’intervalle, tels qu’ils sont libellés, permettrait de conclure à l’existence d’une servitude de passage (conçue comme le service d’un fonds au profit d’un autre fonds), de nature conventionnelle.
Une servitude de passage ne peut être établie que par titre (entendez negotium) dont l’existence n’est pas prouvée.
En outre, ni l’assiette ni les modalités du passage ne sont précisées dans ce que les demandeurs considèrent, à tort, comme étant «le titre» établissant la servitude.
b. Le caractère enclavé du fonds à ce jour Quoique les demandeurs ne revendiquent pas, même subsidiairement, un droit de passage légal, ils y font abondamment allusion en termes de conclusions tout en qualifiant cette question d’irrelevante.
De leur côté, les défendeurs soutiennent, au contraire, que le débat porte sur une servitude légale de passage dont ils reconnaissent l’existence passée mais dont la cause aurait disparu. Le tribunal se doit donc d’examiner cette argumentation «négatoire» de la servitude légale de passage.
Certes, au moment où les défendeurs ont construit l’extension à leur habitation, ils l’ont fait au mépris du droit de passage dont bénéficiaient les demandeurs puisqu’au vu des pièces produites, l’assiette de ce passage se situait le long du pignon de l’habitation des défendeurs, à partir de la rue de …, à l’endroit où ont été érigées les nouvelles constructions.
Il ne semble pas que les demandeurs aient jamais revendiqué un droit de passer par l’ancienne assiette du chemin de fer, propriété privée de la S.N.C.B. La question est toutefois de savoir si l’état d’enclave existe toujours puisque les demandeurs réclament la démolition d’ouvrages qui entraveraient leur droit de passage.
La demande serait sans fondement si l’état d’enclave a disparu. En effet, la servitude légale de passage ne survit pas à sa cause, à savoir l’état d’enclave.
L’article 684 du code civil dispose que : « Le passage attribué cesse lorsqu’il n’est plus nécessaire au sens de l’article 682, paragraphe premier, ou lorsqu’il peut être fixé à un autre endroit qui est devenu moins dommageable que l’assiette assignée ».
Il convient donc de vérifier si l’état d’enclave existe encore et si, dans l’affirmative, l’assiette de la servitude peut être déplacée à un endroit moins dommageable.
A cet égard, il n’est pas inutile de souligner le fait qu’à l’article 682 du code civil, il est question d’accès à la voie publique.
En l’espèce, les demandeurs ont accès à la parcelle de terrain «en nature de prairie» sise face à leur propriété principale, simplement en traversant le chemin désormais intégré dans le Ravel (deux mètres cinquante de large).
Cet accès parait suffisamment aisé pour assurer l’entretien du terrain en particulier le débroussaillement, l’élagage, la taille d’arbres et arbustes, voire la récolte de fruits et de légumes éventuels, au moyen du matériel nécessaire, même motorisé, et quoique les défendeurs soient curieusement peu prolixes sur le mode d’exploitation de ce terrain arboré et sur sa destination (ils évoquent la présence de noisetiers, noyers, cerisiers, …).
Ils n’ont donné aucune indication sur la manière dont, dans le passé, ils auraient utilisé le passage qu’ils revendiquent à travers la propriété des défendeurs.
Ils produisent des photographies sur lesquelles figurent un véhicule automobile stationné à l’entrée de ce qui semble être ce passage (avant les travaux d’extension contestés) mais, dans ce cas, l’arrière de l’habitation des défendeurs est encombré d’objets de toute nature qui entravent le passage d’une voiture.
Ils ne s’expliquent pas non plus sur les raisons pour lesquelles il aurait été nécessaire d’accéder au terrain au moyen d’un véhicule automobile et ils ne prétendent d’ailleurs pas l’avoir fait dans le passé.
Il résulte du dossier des défendeurs que, dans un premier temps, la S.N.C.B. (propriétaire de l’assiette de l’ancienne ligne de chemin de fer) avait écrit que rien ne s’opposait à ce qu’un riverain accède à un fond de jardin mais qu’il convenait malgré tout de solliciter l’autorisation du MET (Ministère de la Région wallonne), compte tenu de ce que le contrat cadre stipulait que les biens à incorporer dans le réseau Ravel devaient être exempts de toutes autorisations d’occupations ou de passage en surface de tiers (lettre du 2 octobre 2001 de la S.N.C.B.).
Par courrier du 8 octobre 2001, le MET a confirmé que le Ravel était le troisième réseau de communication effectivement accessible au grand public mais qu’il était toutefois réservé au déplacement lent et donc interdit aux véhicules à moteur. «Toutefois, une traversée du Ravel par un motoculteur est autorisé, sous l’entière responsabilité de son utilisateur».
Or, il a été jugé qu’un fonds ne pouvait être considéré comme enclavé s’il bénéficiait d’une tolérance accordée par un voisin (voy. les références in J. Hansenne, Les biens, tome I, n° 1189) ou d’un accès à la voie publique par un chemin commun (J.P. Andenne, 20 mai 1966, J.L., 1966-1967, p. 72), ce qui semble bien le cas ici, au regard de l’usage présumé du terrain que l’on prétend encore enclavé.
Mais, qui plus est, il appartient au juge de concilier, dans toute la mesure du possible, les nécessités d’exploitation d’un fonds dominant et l’obligation de réduire à un minimum le sacrifice demandé au fonds servant (Burton, “Les servitudes”, in Rép. not., tome II, 1990, p. 49); ce second critère, avant d’influer sur la détermination de l’assiette de la servitude, apparaît avant tout comme étant une condition même de l’état d’enclave.
Ainsi, il faut considérer qu’un terrain arboré, dont la vocation première est d’être une extension d’un jardin, bénéficie d’un accès suffisant à la voie publique si, comme en l’espèce, son propriétaire (ou son occupant) doit emprunter une portion de chemin (du reste macadamisé et en parfait état) accessible selon les restrictions propres à son statut particulier dès lors que : le Ravel est l’abréviation de «Réseau autonome de voies lentes»; il s’agit du troisième réseau des voies publiques de la Région wallonne (les deux autres étant le R.G.G. «Réseau à grand gabarit» et le R.E.S.I.
«Réseau interurbain»); ce sont des voies publiques régies par les dispositions de l’article 22 du code de la route : « circulation sur des chemins réservés aux piétons, cyclistes et cavaliers»; il s’agit donc bien d’une voie publique, même si son usage est restreint; en ces cas, la parcelle de terrain litigieuse a bien un accès direct (et non plus indirect) à la voie publique; la plupart des allées et venues d’une partie de la propriété des demandeurs vers l’autre peuvent se faire aisément en traversant un chemin accessible au public, large à peine de deux mètres cinquante; en toute hypothèse, s’il fallait emprunter ledit chemin au niveau de son accès à la rue …, cela n’entraînerait aucun détour dans le chef des demandeurs puisqu’on s’aperçoit que l’entrée dudit chemin est contiguë à l’accès qu’ils revendiquent sur la propriété des défendeurs.
La parcelle de terrain en nature de prairie, séparée du bien précédent par le chemin de fer, paraissant cadastrée section B n° 1741 S  pour unecontenance de onze ares soixante centiares appartenant aux défendeurs bénéficie d’un accès suffisant à la voie publique, compte tenu de sa destination et de l’usage que les demandeurs peuvent en avoir (selon les éléments portés à la connaissance du tribunal à ce sujet). Si, à titre exceptionnel, les demandeurs devaient, pour une raison ou pour une autre à déterminer, accéder à leur parcelle au moyen d’un véhicule automobile, rien ne permet d’exclure une autorisation ponctuelle du MET, compte tenu de la courte distance à parcourir.

B.La demande reconventionnelle

La demande reconventionnelle doit être déclarée recevable et fondée en ce qu’elle a pour objet d’entendre dire que, dans l’hypothèse d’une servitude légale, cette dernière cesse dès lors qu’elle n’est plus nécessaire.
Pour le surplus, dans ses quatrièmes conclusions additionnelles de synthèse, la partie défenderesse au principal formule une demande reconventionnelle subsidiaire de la manière suivante : «… dans l’hypothèse hautement improbable de la servitude conventionnelle, que cette servitude est supprimée car elle a perdu toute utilité pour le fonds dominant puisqu’il existe un accès direct et aisé à la voie publique par le nouveau tronçon du réseau Ravel, lui-même voie publique – construit sur l’ancienne assiette de la 266 du chemin de fer».
Que l’article 3 de la loi hypothécaire dispose « qu’aucune demande tendant à faire prononcer l’annulation ou la révocation de droits résultant d’actes soumis à la transcription ne sera reçue dans les tribunaux qu’après avoir été inscrite en marge de la transcription du titre de l’acquisition dont l’annulation ou la révocation est demandée et, le cas échéant, en marge de la transcription du dernier titre transcrit»; Que le terme «translatif» doit être entendu au sens large et que les actes «constitutifs» doivent être inclus dans la définition (Renard – Hansenne, “La propriété des choses et les droits réels principaux”, P.V.L., 1974, vol. II, p. 336, n° 306) qu’un acte constitutif de servitude de passage doit donc être transcrit; qu’il n’en va pas de même, en revanche, d’une servitude qui dérive de la loi. Que la mention marginale de la demande d’annulation ou de révocation de droits résultant d’actes soumis à transcription vaut pour toute action en justice qu’elle soit principale, avant dire droit, incidente ou reconventionnelle sans qu’il faille distinguer, dans ce dernier cas, s’il s’agit d’une demande formulée à titre principal ou à titre subsidiaire (à propos de la demande reconventionnelle, voy. Mons, 15 septembre 1992, Rev. not. b., 1995, p.22);
Qu’une action négatoire d’une servitude doit donc faire l’objet d’une mention marginale (voy. J.P. Anvers, 29 mai 1990, T. not., 1990, p. 310; voy. aussi R.G.D.C., 2003, p. 439 et suivantes; note sous Cass., 20 avril 2001);
Que la sanction de cette omission est la fin de non-procéder mais elle peut être rectifiée en cours d’instance;
Que celle-ci est d’ordre public et doit être soulevée d’office par le tribunal; Que les demandeurs sur reconvention ne justifient pas avoir accompli la formalité légale;
Que, par conséquent, cette demande doit être déclarée non recevable; La demande principale étant déclarée non fondée, les demandeurs sur reconvention ne justifient pas d’un préjudice, en tout cas pas dans les termes énoncés dans leurs conclusions (voy. supra), sans qu’il soit besoin d’examiner s’il y a ou non abus de droit.
Ils ne plaident pas, par ailleurs, le caractère téméraire et vexatoire de l’action.
La demande incidente telle que formulée doit être déclarée non fondée.
Dispositif conforme aux motifs.
Siég. : M. D. Rubens.
Greffier : Mme F. Bastien.
Plaid. : Mes F. Bierlaire (loco M. Feltz) et N. Deprez.

Étiquettes : ,