I. Baux – Bail à loyer – Résidence principale – Révision du loyer – Exécution sans réserve – Demande d’annulation – Vice du consentement.Baux – Bail à loyer – Résidence principale – Congé pour occupation personnelle – Défaut d’occupation – Indemnité – Congé donné pendant la prorogation légale du bail.

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Justice de Paix de Fontaine l’Evêque 9 décembre 2004 JLMBi 2005/18 p. 804 – 06/05/2005 et dans J.J.P. 2006 p 249

” Pareille interprétation ne nous semble plus possible depuis l’arrêt de la Cour de Cassation du 21 juin 2004 Pas 2004 I,1093 ” in “Le Bail de Résidence principale – La Charte” 2006 p.249

1. L’accord intervenu sur la révision du loyer en dehors de la période prévue par la loi (entre le neuvième et le sixième mois précédant l’expiration d’un triennat) et exécuté ensuite, ne pourra être annulé que si le demandeur en annulation établit un vice de consentement.

2. L’indemnité équivalente à dix-huit mois du dernier loyer est due au locataire évincé par le bailleur qui, sans justifier d’une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l’occupation dans les conditions et les délais prévus et ce, que le congé ait été donné pendant la durée du bail initial ou pendant sa prorogation légale.(F.-C. / D.-J. )



Les faits

Les demandeurs étaient locataires d’un bien sis … à Anderlues, propriété des défendeurs, selon bail verbal conclu le 15 octobre 1989. Le loyer avait été fixé à 9.000 francs ou 223,10 euros. A trois reprises, en 1994, 1998 et 2000, ce loyer a été augmenté pour être porté à 272,68 euros en 1994, 297,47 euros en 1998 et 347,05 euros en 2000. Le 24 mai 2002, les défendeurs (bailleurs) ont notifié congé moyennant un préavis de six mois qui a pris cours le 1er juin 2002 pour expirer le 30 novembre 2002. Les demandeurs (locataires) ont quitté les lieux à l’expiration du préavis. Le congé était motivé comme suit : «Par la présente, nous vous donnons congé au motif d’occupation personnelle par nous-mêmes de la maison d’habitation nous appartenant, sise à Anderlues …, que vous tenez à bail à loyer depuis 1989. (…)». Il n’est pas contesté qu’il s’agissait de la résidence principale des demandeurs. Ces derniers font griefs aux défendeurs de ne pas avoir exécuté le motif du congé. Il n’est pas contesté que les défendeurs n’ont pas occupé le bien lequel, selon les demandeurs, aurait été donné en location à une dame Gisèle B.

La demande et l’extension de demande

Les demandeurs sollicitent la condamnation des défendeurs au paiement de :

  • 4.015,80 euros à titre d’indemnité de rupture équivalente à dix-huit mois de loyer (six mois dans la requête),
  • 6.539,52 euros à titre principal et 3.682,24 euros à titre subsidiaire à titre de remboursement de loyers perçus indûment.
La décision du tribunal
La révision du loyer

En conclusions, les demandeurs reprochent aux défendeurs d’avoir «augmenté le loyer sans en informer les concluants dans les délais requis par la loi, soit entre le neuvième et le sixième mois précédant l’expiration du triennat». Il ne s’agit donc pas d’une indexation [1], mais bien d’une révision du loyer. Les demandeurs n’ont pas soutenu avoir été induits en erreur par un calcul erroné du loyer. Les parties n’ont du reste pas exposé les critères selon lesquels les augmentations sont intervenues. Aux termes de l’article 7, paragraphe premier, alinéa premier, de la loi du 20 février 1991, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédent l’expiration de chaque triennat. A défaut d’accord, cette révision peut être accordée par le juge dans les conditions prévues par la loi. L’unique condition fixée par la loi à la révision conventionnelle est l’époque du bail où elle peut être demandée. Cette condition a pour objet d’éviter que le preneur ne soit mis sous pression à n’importe quel moment par un bailleur qui souhaite augmenter le loyer convenu. Il est à noter cependant que, si la faculté de demander une révision du loyer est de droit impératif, elle vise tant la protection du bailleur que celle du preneur (la révision pouvant aller aussi dans le sens de la baisse). Si un accord intervient en dehors de la période fixée légalement, il peut être déclaré nul mais il s’agit d’une nullité relative qui peut être couverte. Si un tel accord n’a pas encore été exécuté, il ne pourra être sanctionné judiciairement. En revanche, s’il a été exécuté et qu’une partie en demande l’annulation, elle devra établir qu’elle a fait l’objet de pressions qui ont vicié son consentement. D’autre part, la loi n’impose aucune condition de forme; un écrit n’est donc pas nécessaire et les parties ne doivent même pas motiver leur accord. Enfin, la loi n’impose non plus aucune condition de fond en ce sens que les parties ne sont pas tenues par les critères que la loi impose au juge (article 7, paragraphe premier, alinéa 2). En conséquence, si un accord librement consenti entre parties en vue de l’augmentation du loyer a été volontairement exécuté et que les quittances de loyers font foi des paiements du loyer adapté, le juge n’a aucun pouvoir pour en décréter la nullité. En l’occurrence, les demandeurs ne prétendent nullement que ces conditions n’auraient pas été remplies en l’espèce, si bien qu’ils sont malvenus de remettre en cause en 2004, une majoration de loyer consentie à trois reprises en 1994, 1998 et 2000, en parfaite connaissance de cause.

L’indemnité pour non-réalisation du motif visé au congé

L’article 3, paragraphe 2, 3°, de la loi qui prévoit le paiement d’une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyers au profit du preneur lorsque le bailleur, sans justifier d’une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l’occupation dans les conditions et les délais prévus, ne fait aucune distinction entre un congé notifié pendant la durée initiale du bail (neuf années) ou pendant sa prorogation légale. En cas de prorogation légale en effet, le bail est prorogé, en vertu de la loi, aux mêmes conditions et les dispositions légales impératives s’appliquent en ce compris la sanction de la non-réalisation de l’occupation personnelle qui a motivé le congé. En l’espèce, les défendeurs ne justifient pas de circonstances exceptionnelles qui ne leur auraient pas permis d’occuper le bien comme prévu. En effet, ils invoquent l’état de santé de la demanderesse, atteinte d’une très sévère gonarthrose fémoro-tibiale, ainsi qu’il ressort d’un rapport médical daté du 6 mai 2002 adressé par le docteur Gilson à son confrère Henriet et dans lequel le médecin envisageait la pose d’une prothèse. Les demandeurs ont malgré tout notifié congé le 24 mai 2002 alors que l’état de santé de la défenderesse était précaire, ce qu’elle ne pouvait ignorer, ainsi d’ailleurs que celui du défendeur, à en croire ledit rapport. Quant à l’intervention chirurgicale évoquée en conclusions par les défendeurs, en juillet 2003, elle est consécutive à une chute accidentelle de la défenderesse, à son domicile, et qui a entraîné une fracture de la rotule. Les défendeurs n’expliquent [pas] en quoi ils n’auraient pas été en mesure d’occuper le bien qui avait été donné en location aux demandeurs d’autant que, pour ce faire, ils disposaient d’une année à l’expiration du préavis. En l’espèce, ce délai d’un an a pris fin le 30 novembre 2003. En principe, c’est le dernier loyer payé effectivement qui doit entrer en considération pour le calcul de l’indemnité (voy. Le bail de résidence principale, Yvette Merchiers, p. 109, qui cite en note la déclaration du ministre des Affaires économiques lors de la discussion au Sénat de la sanction analogue prévue à l’article 4, paragraphe 4, de la loi du 22 décembre 1989 – compte rendu analytique, Doc. parl., session 1989-1990, p. 331). Toutefois, les demandeurs ne réclament que 4.015,80 euros, soit 18 x 223,10 euros (loyer initial). Il n’est pas réclamé d’intérêts. Il sera donc fait droit à cette demande.Dispositif conforme aux motifs.

Siég. : M. D. Rubens.
Greffier : Mme M. Depasse.
Plaid. : Mes J. Meunier et J. Halbrecq.


[1] Aucun calcul d’indexation n’est d’ailleurs produit.