Baux – Bail à loyer – Griefs étrangers à l’exécution du contrat – Résolution

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Justice de paix Fontaine-l'Evêque, 2 novembre 2006 J.L.M.B. 2006/865 – R.R.D. n° 120 – 3/2006 – p. 343

La résolution judiciaire d'un contrat synallagmatique ne peut être sollicitée que pour une inexécution fautive d'une ou plusieurs obligations découlant du contrat, et non en raison de griefs personnels sans rapport direct avec la convention.

1. Les faits de la cause

Par convention du 28 octobre 2005, la demanderesse a donné en location au défendeur un appartement au premier étage d'un immeuble sis à Courcelles et qui comprend deux autres appartements.
Le bail a pris cours le 1er novembre 2005 pour une durée de trois ans.
En termes de requête, la demanderesse formule les griefs suivants à l'encontre du défendeur :
défaut d'entretien de la partie commune qui lui incombe (l'article 11 du contrat attribue au défendeur l'entretien du hall du premier étage et de la partie de la cage d'escalier qui mène du rez-de-chaussée au premier étage) ;
tapage permanent au moyen de sa radio (renvoi à trois interventions de la police pour tapage nocturne les 4 février 2006, 24 mars 2006 et 7 mai 2006) ;
violences à l'égard d'un autre locataire qui aurait reçu des coups et déposé plainte ;
voie de faits à l'encontre de la demanderesse le 23 juin 2006 (dossier CH.43.L75284/2006), outre des insultes. A l'appui de cette affirmation, la demanderesse produit la copie de la plainte qu'elle a déposée le même jour entre les mains de la police et dans laquelle elle explique qu'à la suite d'une altercation, le défendeur l'aurait prise par le cou et projetée par terre. Elle a, cependant, déclaré ne pas avoir l'intention de se faire voir par un médecin. Elle produit encore une attestation manuscrite d'un sieur M. qui n'aurait pas été témoin direct des faits mais qui aurait constaté « une marque de coup » (sans autres précisions) et une tache de sang. Il aurait également entendu les injures proférées par le défendeur à l'encontre de la bailleresse, à la suite de cette altercation. De son côté, le défendeur soutient, sans en rapporter la preuve, avoir déposé plainte pour « diffamation ».

2. La demande

– Entendre dire que l'attitude intolérable du défendeur est constitutive d'une faute rendant impossible toute relation contractuelle.
– En conséquence, prononcer la résolution de la convention de bail intervenue entre parties au sujet de l'immeuble situé … à dater du 30 septembre 2006 et ce, aux torts et griefs du défendeur …

3. La décision du tribunal

La demanderesse soutient que l'attitude du défendeur rend impossible la poursuite des relations contractuelles, dégrade les rapports avec le voisinage, crée une insécurité tant pour les biens que pour les personnes et constitue une faute justifiant la demande de résolution du bail.
Le défendeur conteste tous et chacun des griefs qui lui sont adressés et il appartient dont à la demanderesse d'en rapporter la preuve.

a. Les éventuels manquements contractuels

Il n'est pas contesté que le défendeur n'accuse aucun retard dans le paiement des loyers.
En ce qui concerne le défaut d'entretien des parties communes, la demanderesse ne prouve pas et n'offre pas de prouver ses reproches à ce sujet.
En toute hypothèse, un tel manquement ne pourrait, à lui seul, revêtir une gravité suffisante que pour justifier une sanction aussi radicale que la résolution du bail.
Quant aux coups dont aurait été victime un autre locataire, le dossier de la demanderesse ne contient aucune pièce à ce sujet.

b. Les griefs étrangers à l'exécution du contrat

Certes, le bailleur peut se prévaloir d'un comportement d'un locataire qui soit préjudiciable aux autres locataires à qui il doit assurer une occupation paisible et normale de l'appartement qu'ils ont loué au sein d'un même ensemble immobilier. En l'occurrence, l'article 11 in fine du bail stipule d'ailleurs que « le preneur veillera à respecter l'intimité (sic) des autres locataires ». Il ne s'agit donc pas, à proprement parler, en l'espèce, d'un grief « extracontractuel ».
Le défendeur a reconnu à l'audience qu'il avait connu quelques problèmes avec le voisinage en raison de l'utilisation d'un « home cinéma » mais que tout était rentré dans l'ordre.
La demanderesse n'apporte aucun autre élément de nature à étayer ses dires.
Pour le surplus, en règle, la résolution judiciaire d'un contrat synallagmatique ne peut être sollicitée que pour une inexécution (gravement) fautive d'une ou plusieurs obligations qui découle(nt) du contrat.
En matière de bail, le bailleur ne peut se prévaloir de griefs personnels, sans rapport direct avec la convention (voy. Vankerchove, J.T., 1988, p. 329 et suivantes, n° 25 ; en matière de bail, voy. Cass., 19 mars 1981, Pas., I, 854 ; voy. aussi Cass., 19 mars 1982, Pas., I, 864, selon lequel, si un fait illicite du preneur, étranger à ses obligations contractuelles, peut justifier une demande de retrait de prorogation, un tel fait est étranger à la résolution de droit commun). Cela vaut même si le comportement du preneur lui a valu une condamnation pénale.
Certains auteurs défendent, cependant, la thèse selon laquelle des voies de fait, des injures ou des dénonciations calomnieuses ne sont pas tolérables entre parties (voy. Vankerchove, op. cit., qui ne se prononce pas explicitement en faveur de la résolution judiciaire mais qui renvoie à J.P. Aubel, 6 décembre 1983, J.L., 1984, p. 91 ; « si les troubles de jouissance provoqués par le preneur et les voies de fait imputables au bailleur rendaient les rapports entre parties tendus au point de craindre la survenance d'incidents plus graves, le bail peut être résolu aux torts réciproques », sommaire de la décision ; voy. aussi les références aux Novelles, tome VI, n° 799, et à Planiol et Rippert, tome X, p. 664).
Pour accorder la résolution d'un contrat sur la base de l'article 1184 du code civil, le juge doit non seulement identifier le manquement aux obligations dérivant du contrat mais, en outre, il doit en apprécier la gravité en considérant le dommage subi (voy. R.C.J.B., 1996, n° 107 et suivants ; notamment la référence à l'arrêt de la Cour de cassation du 18 mai 1982 (Pas., 1982, I, 854 : « (…) qui souligne que la résolution pour inexécution fautive suppose un manquement à la convention de bail. Il ne suffit pas d'un fait illicite d'une des parties qui, apprécié objectivement, rende impossible la continuation des relations contractuelles (il s'agissait, en l'espèce, de prétendues infractions pénales) ».
Les critères d'appréciation de la gravité du manquement, compte tenu de l'importance du dommage subi, ne peuvent s'appliquer à des faits étrangers aux obligations contractuelles « sensu stricto » à moins de considérer que s'abstenir de voies de fait ou d'injures à l'encontre d'un cocontractant, aussi répréhensibles soient de tels comportements, constitueraient des obligations contractuelles en quelque sorte inhérentes à tout contrat synallagmatique, ce qui n'est pas le cas et ce, même si la courtoisie et le respect d'autrui devraient être de mise dans toute relation contractuelle, de quelque nature qu'elle soit.
Par ailleurs, il serait vain d'invoquer le prétendu caractère « intuitu personae » du contrat de bail qui n'exige nullement une collaboration étroite des parties (voy. R.C.J.B., 1996, op. cit., p. 317, in fine).
Sans qu'il soit besoin d'examiner la force probante des pièces vantées par la demanderesse (voy. exposé des faits), il suffit donc de constater qu'une demande de résolution judiciaire ne saurait être accordée pour des faits étrangers à l'exécution du contrat.

Par ces motifs, …
Disons la demande recevable mais non fondée …
Siég. : M. D. Rubens.
Greffier : Mme F. Bastien.
Plaid. : Me S. Casier.

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